Phần 2 loạt bài phân tích của tác giả Mai Quốc Bình về đầu tư bất động sản Bình thuận.
Bài 1 : Bất động sản Bình Thuận : Bây giờ hay Khi nào ?
Thứ 3, Giá đất
Bình Thuận là địa phương ven biển hiếm hoi đất đất còn rất rẻ. So với các tỉnh ven biển như Bình Định, BRVT, Khánh Hòa, Đà Nẵng… thì giá đất ở Bình Thuận đang rẻ hơn mặt bằng chung 4 – 10 lần, thậm chí còn rẻ hơn cả nhiều tỉnh trên núi. Mức chênh lệch này chính là loại thính thơm đủ sức hấp dẫn các nhà đầu tư lớn, nhỏ. Quỹ đất ở các tỉnh vừa nêu cơ bản đã hết và đặc biệt cao ngất ngưởng rồi. Mọi thứ ở đó từ giao thông, hạ tầng, pháp lý đã rõ như ban ngày hết rồi không còn gì mới mẻ để thổi và hấp dẫn du khách, nhà đầu tư nữa. Bình Thuận chính là miếng bánh còn ngon nhất chưa được phủ lớp kem đẹp mắt lên. Vậy thì các NDT sẽ mang kem tới đây và làm cho chiếc bánh trở nên hấp dẫn.
Thứ 4, Các dự án khổng lồ
Hàng loạt các ông lớn trong làng BDS đang đổ xô làm những đại dự án ở Bình Thuận. Nếu tôi là công ty kinh doanh BDS thì tôi cũng không bỏ qua thị trường thơm tho này được. Bằng chứng là hàng loạt ông lớn trong làng BDS đã, đang và sẽ đổ bộ về đây ngày càng nhiều.
Vậy các ông lớn đầu tư dự án ở đây để làm gì? Đương nhiên là để bán. Vậy làm sao để bán? Đương nhiên là kéo khách tới. Vậy làm sao để kéo khách tới? Đương nhiên là phát triển hạ tầng giao thông. Vậy phát triển hạ tầng giao thông bằng cách nào? Cách hiệu quả nhất bây giờ là xây sân bay và cao tốc. Vậy tiền đâu mà xây cao tốc và sân bay? Đương nhiên là tiền ngân sách.
Nhưng bây giờ ngân sách cũng không được dư giả, c.quyền sẽ dùng mọi ưu đãi để các anh đổ bộ về đây làm dự án. Sau đó sẽ dùng kế hoãn binh để tìm kiếm thêm nguồn tiền làm hạ tầng kiểu như “Dạo này ngân sách eo hẹp quá nên chưa đẩy nhanh dự án cao tốc và sân bay được. Thôi thì dự án của mấy chú ở đây cũng lớn, chúng tôi cũng đã ưu đãi nhiều rồi. Mấy chú mỗi người ủng hộ c.phủ vài ngàn tỷ đi để anh hối tiến độ”. Rất đơn giản, vậy là có tiền làm dự án, tất cả đều vui, ai cũng có lợi, một cuộc chơi không ai thiệt cả. Và người dân quê hương Bình Thuận có lẽ là những người vui nhất.
Tất nhiên, đây chỉ là phán đoán trên góc nhìn vui cá nhân vì tôi thấy thường khi các NDT đến các địa phương đầu tư sẽ hỗ trợ rất nhiều cho phát triển hạ tầng, thậm chí họ còn tự động bỏ tiền ra để làm hạ tầng. Hãy lấy bài học Quảng Ninh đã kết hợp công tư để đưa tỉnh phát triển thần tốc trong những năm qua áp dụng cho trường hợp này sẽ thấy nó hợp lý.
Và sắp tới bạn sẽ thấy có những bài báo viết về tập đoàn này doanh nghiệp nọ đầu tư dự án này, hạ tầng kia ở Bình Thuận. Các bạn muốn tìm hiểu ở Bình Thuận có những dự án nào thì search trên mạng nhiều vô số kể.
Thứ 5, Những thứ cộng hưởng
Ngoài cao tốc Dầu Giây Phan Thiết đang thi công và sân bay Phan Thiết (chắc cũng sắp khởi công) như dã nói ở trên thì trục đường ven biển nối Lagi – Phan Thiết, QL55 nối với BRVT nhiều khả năng sắp tới cũng được nâng cấp mở rộng; nhiều KCN lớn được xây dựng (Tất nhiên là có kéo được NDT về không lại là chuyện khác); Cảng biển ở Tuy Phong có thể xây dựng một cảng biển nước sâu tầm cỡ phục vụ cho hoạt động cảng biển toàn bộ khu vực miền Trung và cả quốc tế;
Bình Thuận mặc dù lượng nắng nhiều nhưng mát, nền nhiệt ổn định quanh năm cỡ trên dưới 30 độ, không xuống quá thấp hoặc lên quá cao; Diện tích lớn, mức độ tập trung dân số cao nên dễ quy hoạch, dễ thực hiện những đại dự án … Đó là chưa kể người Bình Thuận còn nói vui với nhau đại loại là: Bình Thuận là “thủ đô resort“, trung tâm năng lượng tái tạo, ngoài khơi có mỏ dầu mỏ; cát trắng, nắng vàng , nội xúc cát đi bán cũng giàu cần gì phải đầu tư, đừng có đùa….
Một điều nữa không thể không nhắc tới là Bình Thuận có rất nhiều danh lam thắng cảnh đẹp mê hồn hơn hẳn Đà Nẵng, Khánh Hòa, BRVT.
Đầu tư vào Bình Thuận ở Đâu ?
Chê rất nhiều và khen cũng rất nhiều rồi. Cái mọi người quan tâm nhất là “Nếu đổ tiền vào BDS Bình Thuận thì chỗ nào tốt?”. Có ngay đây, quý vị tham khảo nhé.
Đầu tiên, đương nhiên Phan Thiết vẫn sẽ tốt nhất vì thành phố đã phát triển từ lâu, Phan Thiết cũng ôm phần lớn bờ biển Bình Thuận. Những danh lam, thắng cảnh đẹp, những resort hạng sang, dự án khổng lồ hầu hết cũng đang nằm trong phạm vi thành phố Phan Thiết. Tôi đánh giá cơ hội đầu tư tốt nhất thuộc về Mũi Né, Tiến Thành, Thanh Hải và Hàm Tiến. Đây là 3 xã / phường có bờ biển dài, bãi biển đẹp, có những dự án khổng lồ. Theo tôi sắp tới 3 khu vực này giá sẽ tăng sốc, sẽ là tâm bão của đợt tăng giá này thay vì Thiện Nghiệp như 2019.
Hãy thận trọng với xã Thiện Nghiệp, nơi đây là rốn của cơn sốt năm 2019 bây giờ đang bị thanh tra hàng loạt. Ở đây cũng quy hoạch sân bay, không cẩn thận đất của bạn có thể bị thu hồi vì mục đích an ninh quốc phòng bất kỳ lúc nào không hay vì gần sân bay thường sẽ có rất nhiều công trình an ninh quốc phòng, đặc biệt Bình Thuận là nơi có địa chiến lược cực kỳ quan trọng về an ninh quốc phòng, sân bay này cũng thuộc lưỡng dụng.
Các phường xã khác nằm sâu trong lòng thành phố Phan Thiết như Phú Hài, Phú Hài, Phú Tài, Phú Thủy, Phú Trinh, Xuân Hải… cơ bản dân cư đã đông đúc ổn định, quỹ đất không còn nhiều, giá đã cao nên không còn nhiều cơ hội. Đất thành phố Phan Thiết so với Đà Nẵng, Vũng Tàu, Nha Trang đang chênh nhau quá nhiều ở nhiều mặt, kiểu như hoa hậu thế kỷ 21 với hoa hậu thời một ngàn chín trăm hồi đó.
Hàm Thuận Bắc và Bắc Bình. Hai huyện này nằm cạnh thành phố Phan Thiết, quỹ đất lớn nên có nhiều cơ hội để phát triển. Diện tích thành phố Phan Thiết hiện tại chỉ hơn 200km2 nhỏ hơn các thành phố ven biển khác như Nha Trang hơn 250km2; Quy Nhơn 250km2, Phú Quốc gần 600km2…
Chính vì vậy trong thời gian tới khi thành phố Phan Thiết phát triển thì khả năng cao sẽ mở rộng ra như nhiều thành phố khác đã từng làm để giãn dân. Lúc đó không có huyện nào phù hợp hơn Bắc Bình và Hàm Thuận Bắc (Xem hình vẽ đường viền màu đỏ là dự đoán phần thành phố Phan Thiết mở rộng – dựa trên góc nhìn của tôi). Tất nhiên ở đây đang nói về phần Bắc Bình và Hàm Thuận Bắc giáp Phan Thiết.
Tôi đánh giá cao tiềm năng của các xã Hàm Thắng, Hồng Liêm, Hàm Đức, Hồng Sơn… thuộc Hàm Thuận Bắc và các xã Hồng Phong, Hòa Thắng thuộc Bắc Bình. Đặc biệt, khu vực Bàu Trắng ở Bắc Bình là địa điểm du lịch không thể không nhắc đến khi nói về du lịch Bình Thuận. Các xã giáp Lâm Đồng, Ninh Thuận thì rất xa Phan Thiết, chắc phải tầm nhìn xa trên …. 10 năm may ra mới có triển vọng.
Lagi kể từ sau khi được nâng cấp lên thị xã Lagi giá đất ở đây đã được giới đầu cơ thổi lên một khúc khá cao. Tôi không đánh giá cao tiềm năng của thị xã này. Nguyên nhân là (1) Lagi ngoài tắm biển và nghỉ dưỡng gần như không có thêm bất kỳ tiện ích gì.
Tương lai Lagi cũng không khác gì khu Xuyên Mộc BRVT nhiều, chỉ quanh quẩn trong các resort còn bên ngoài thì vắng vẻ, buồn hiu. Như vậy nếu chỉ tắm biển, nghỉ dưỡng thì đi Xuyên Mộc gần hơn; (2) Khoảng cách từ Lagi đi Phan Thiết trên dưới 100km, kể cả Phan Thiết có phát triển thì cũng khó kéo được Lagi. Hãy đặt góc nhìn và so sánh tương quan với thành phố Bà Rịa và khu Xuyên Mộc với Vũng Tàu sẽ thấy sự tương quan này. Mặc dù khoảng cách giữa Bà Rịa và Vũng Tàu chỉ cỡ 20km, đường lớn dễ chạy; (3) Giá đất ở đây đã bị đẩy lên khá cao so với tiềm năng thực tế của nó và so với các khu vực khác của Bình Thuận, kể cả Lagi có lên thành phố như đồn thổi thì cũng không ăn thua. Từ 3 lý do trên, nếu có tiền tôi sẽ không đầu tư ở Lagi.
Hàm Tân, Tánh Linh và Đức Linh và một phần phía Tây của Hàm Thuận Nam, Bắc ngày xưa khu vực này nổi tiếng với những phi vụ buôn lậu gỗ. Giờ gỗ ở những huyện này chắc không còn nhiều. Đây là những huyện thuộc đầu nguồn Bình Thuận nên ưu tiên phát triển rừng, nông nghiệp và cây dược liệu. Nếu để mất những cánh rừng đầu nguồn ở đây thì tình trạng sa mạc hóa, thiếu nước ngọt ở Bình Thuận ngày càng nghiêm trọng.
Huyện Tuy Phong tôi chưa đến bao giờ nhưng tôi có vài người bạn ở đây họ nói người dân ở đây sống chủ yếu bằng nghề đi biển. Nơi đây có bãi đá 7 màu rất đẹp và Tuy Phong cũng có lợi thế phát triển cảng biển nước sâu. Nếu bạn có thông tin gì về Tuy Phong thì hãy chia sẻ thêm nhé.
Cuối cùng, có một ngoại lệ không theo khu vực địa lý đó là Tập đoàn Rạng Đông. Nếu nói không ngoa thì bao nhiêu năm nay Bình Thuận đang thở cùng nhịp thở của Rạng Đông, đập cùng nhịp đập của Rạng Đông. Tầm ảnh hưởng của tập đoàn này ở Bình Thuận thậm chí còn hơn cả Becamex ở Bình Dương và Sonadezi ở Đồng Nai. Theo trang web của tập đoàn thì họ tham gia vào rất nhiều lĩnh vực như: Xây lắp các loại cơ sở hạ tầng; Các công trình BOT; Khai thác khoáng sản; Sản xuất vật liệu xây dựng; Đồ gỗ; Cơ khí; Trồng rừng; Trồng rừng cao su; Đầu tư các khu dân cư; Các khu du lịch phức hợp (resort, khách sạn, sân golf,…). Như vậy, một trong những cách đầu tư tốt ở Bình Thuận là ăn theo tập đoàn Rạng Đông, họ làm dự án ở đâu thì ké ở đó để hưởng sái sẽ an toàn và có cơ hội tăng giá cao hơn.
Đương nhiên là tôi không thể chia sẻ các dự án của Rạng Đông ở dạng public được vì mang tiếng định hướng và đó cũng là chuyện riêng của Rạng Đông, những gì cần công khai thì trên web của họ đã có. Nói vậy không có nghĩa là chỉ mỗi Rạng Đông có thể ăn theo. Bạn có thể ăn theo các dự án lớn của bất kỳ doanh nghiệp nào, miễn là bạn cảm thấy có cơ sở và niềm tin vào nó. Đơn cử như dự án nổi đình nổi đám ở Phan Thiết thời gian gần đây là Novaworld. Dự án này cũng là một trong những tác nhân khiến BDS Bình Thuận dậy sóng. Giá bán của Novaworld giao động 30 – 50 triệu/m2. Mức giá này đủ cho các NDT nhỏ ăn theo mệt nghỉ.
Vậy nên đầu tư BDS Bình Thuận vào thời điểm nào?
Tôi dự đoán là trong những ngày tới sẽ tới tấp có những trang báo uy tín sẽ có những bài mớn về BDS Bình Thuận. Lúc đó BDS Bình Thuận sẽ trải qua một cơn sốt nhẹ nhưng cũng đủ để nhiều người đứng ngồi không yên với mức tăng khoảng 2 – 3 lần và thiết lập một mặt bằng giá mới. Nhưng đây chưa phải là cơn sốt đỉnh điểm. Cơn sốt cao trên 40 độ có thể dẫn tới co giật có lẽ sẽ xuất hiện sau khoảng 3 – 6 năm nữa khi cùng lúc cao tốc Dầu Giây Phan Thiết, Sân bay Long Thành, sân bay Phan Thiết đưa vào sử dụng. Nếu bạn đầu tư từ bây giờ và rút luôn trong ngắn hạn (dưới 1 năm) khả năng bạn sẽ có lợi nhuận tối thiểu cỡ 30 – 100%. Nếu không áp lực tài chính thì cứ vứt ngâm đó 3 – 6 năm khả năng sẽ tăng 3 – 10 lần. Bây giờ mua để đó, mấy năm sau quay lại có khi bạn sẽ được For.bes liệt vào danh sách triệu phú $ của VN đấy. Tất nhiên đó chỉ là dự đoán chủ quan của tôi. Nó còn phụ thuộc vào độ nhạy của bạn mua chỗ nào, diện tích, giá ra sao.
Mua BDS Bình Thuận cần lưu ý những gì?
– Tình trạng sổ giả, sổ chồng sổ (một lô đất có nhiều sổ) ở đây rất nhiều. Hãy kiểm tra kỹ khi giao dịch.
– Năm 2019 khi có thông tin khởi công sân bay Phan Thiết ở đây diễn ra tình trạng phân lô bán nền, tách thửa bừa bãi. Một loạt ông quan dính chàm, hàng loạt lô đất bị đưa vào diện thanh tra đến nay vẫn chưa xong. Hãy cẩn thận chỗ này nữa nhé.
– Đất có dự án điện năng lượng mặt trời. Hãy cẩn thận với thể loại này vì các lý do sau: (1) Nếu điện hòa lưới trước 31/12/2020 sẽ có nhiều ưu đãi giá tốt hơn, từ 01/01/2021 giá khác; (2) Điện bạn sản xuất ra bạn không trực tiếp bán cho người dân được mà phải bán cho nhà nước. Bất kỳ lúc nào chính sách cũng có thể thay đổi, người nắm thế chủ động điều tiết cuộc chơi là các ông lớn trong ngành chứ không phải bạn; (3) Những tấm pin năng lượng sau này thải loại sẽ là thảm họa môi trường. Đặc biệt, nếu không có những tấm pin năng lượng thì nước mưa sẽ rơi xuống các tán lá rồi rơi xuống đất và ngấm vào lòng đất. Nhưng bây giờ mưa xuống các tấm pin năng lượng và tuột thẳng xuống suối, lũ quét lũ ống sinh ra từ đây. Nước mưa không ngấm vào đất, sa mạc hóa ngày càng nghiêm trọng, mọi sự sống cũng chấm dứt. Vậy thì một lĩnh vực kinh doanh vừa rủi ro vừa gieo hiểm nguy, cái chết cho cả hiện tại và tương lai tốt nhất không làm. Đừng bất chấp tất cả vì TIỀN.
– Tôi chơi với dân môi giới BDS khá nhiều ở hầu hết các tỉnh. Nhưng Bình Thuận là nơi tôi gặp dân môi giới lừa lọc, vô đạo đức nhất (tất nhiên là tôi không vơ đũa cả nắm, tôi xin lỗi những người môi giới chính trực có đạo đức ở đây. Tất nhiên là tôi cũng có rất nhiều người bạn môi giới tốt bụng ở đây). Chính vì vậy khi mua đất ở đây các bạn hãy thận trọng. Nhiều người bất chấp tất cả môi giới những lô đất dính quy hoạch, không có thật (lợi dụng đất ngoài đó nhiều sổ không thể hiện đường, tọa độ), đất thanh tra… Hãy kiểm tra lỹ thông tin trước khi xuống tiền.
Viết dong dài, tóm lại nếu có tiền đầu tư BDS Bình Thuận thì tôi sẽ đầu tư ngay từ bây giờ. Bây giờ hoặc không bao giờ. Bình Thuận đi sâu vào trong dân sẽ thấy cát trắng bao là, cây cối điêu tàn. Nhiều người sẽ hỏi “Ở đây người dân làm gì để ăn?”, nhưng tôi lại nhìn thấy những tiềm năng khác ở Bình Thuận. Nếu tôi là một chính trị gia và cho tôi lựa chọn giữa Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, BRVT, Bình Thuận để làm chủ tịch thì tôi sẽ chọn Bình Thuận. Lý do ah? Hãy chờ phần tiếp theo nhé.
Xong bài review về Bình Thuận như đã hứa với các bạn. Bài viết dựa trên quan điểm, góc nhìn, hiểu biết của bản thân tôi. Tôi và các bạn có nhận thức, nền tảng và sở thích khác nhau nên bạn đừng hỏi tôi “Số liệu, bằng chứng đâu?”. Điểm mạnh của tôi là nhìn về tương lai để tìm kiếm cơ hội mà không cần phải có/ có nhiều số liệu. Thậm chí tôi chỉ mất vài giờ ngồi tám chuyện với người dân bản địa nơi đây thì đã nhìn ra được nhiều thứ.
Tôi đã mất hơn 2 tiếng đề hoàn thành phần 2 này. Nếu bài viết của tôi giúp bạn kiếm được một khoản thu nhập nào đó từ BDS Bình Thuận thì nhớ trả công cho tôi bằng 1 cái like và 1 ly café nhé. Biết đâu nhờ ly café của bạn tôi lại có nhiều ý tưởng rồ hơn!? Bài viết của tôi chắc chắn sẽ giúp anh em hành nghề môi giới BDS có tâm ở Bình Thuận dễ sống hơn. Nếu có kèo nào thơm các bạn cho tôi ké với nhé, coi như lời cảm ơn.hihi
Dài quá rồi, chắc nhiều người sẽ cảm thấy khó chịu. Nhưng, khó chịu với chịu khó nó chỉ khác nhau vị trí của từ. Chịu khó là đức tính tốt để thành công, vì vậy bạn hãy luyện đức tính này đi nhé.
Các bạn đừng inbox cảm ơn/ tranh luận với tôi. Cách cảm ơn hay nhất là tương tác và chia sẻ nó cho những người cần. Cách tranh luận hiệu quả nhất là cmt bên dưới để mọi người có cái nhìn đa chiều.
Share thoải mái không cần hỏi.
G9 & Good luck!
MAI QUỐC BÌNH
CEO THẾ GIỚI GIẤY & SACHIFARM
https://www.facebook.com/mquocbinh/posts/1902466876574464
